Calculez votre capacité d'emprunt

Calculer sa capacité d'emprunt pour un investissement locatif

Déterminer sa capacité d'emprunt pour un investissement locatif est une étape essentielle, même si vous possédez déjà une somme considérable en espèces. Opter pour un prêt bancaire demeure souvent la voie la plus judicieuse pour exploiter pleinement l'effet de levier financier. Les offres de prêts immobiliers sont variées, et leur attractivité dépendra largement de votre profil financier spécifique. Ainsi, il est impératif d'évaluer avec précision la somme maximale que vous pouvez emprunter et les mensualités que vous pourrez confortablement rembourser. Au-delà des chiffres bruts, une compréhension approfondie de votre capacité d'emprunt peut vous ouvrir les portes de conditions de crédit plus avantageuses. Les outils de simulation d'emprunt en ligne sont des alliés précieux pour explorer différentes configurations financières.

Calculer sa capacité d'emprunt 

Pour déterminer votre capacité d'emprunt, vous devez prendre en considération plusieurs éléments cruciaux. Tout d'abord, vos revenus, qui constituent la base de votre capacité de remboursement. Ensuite, vos encours d'emprunts actuels, car ces engagements financiers influent sur la somme que vous pouvez encore emprunter. De plus, vos charges récurrentes et prévisibles sont également à prendre en compte, car elles réduisent votre capacité à rembourser un prêt. Enfin, votre épargne disponible, qui détermine votre apport personnel, est un facteur clé dans le calcul de votre capacité d'emprunt.

Il convient de souligner que la capacité d'emprunt varie d'une banque à l'autre en raison des différentes méthodes de calcul qu'elles utilisent. Cependant, toutes se conforment généralement aux directives du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF). Ce dernier recommande un taux d'endettement plafonné à 35 % et une durée maximale de crédit de 25 ans. Ces directives, rendues contraignantes depuis l'été 2021, visent à garantir la stabilité financière des emprunteurs et à limiter les risques pour les établissements bancaires.

Le taux d’endettement 

Lorsque vous sollicitez un prêt immobilier auprès d'un partenaire financier, celui-ci examine principalement deux critères pour évaluer votre capacité financière : le taux d'endettement et le reste à vivre. Le taux d'endettement, c'est tout simplement le pourcentage de vos revenus mensuels utilisé pour rembourser votre emprunt. Pour le calculer, on divise le montant de vos mensualités de prêt par le montant de vos revenus mensuels nets, puis on multiplie le résultat par cent.

Généralement, les banques plafonnent le taux d'endettement à 35 %, ce qui signifie que vos mensualités de prêt ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus. Cependant, cette règle n'est pas absolue et les meilleurs dossiers peuvent parfois y échapper. En effet, les banques ont la possibilité d'accorder des prêts à des emprunteurs dont le taux d'endettement dépasse légèrement cette limite, notamment en cas de hauts revenus.

Dans ces situations, les banques peuvent se tourner vers un autre indicateur pour évaluer la capacité financière de l'emprunteur : le reste à vivre. Cette mesure représente la somme d'argent disponible une fois que les mensualités de prêt ont été déduites des revenus nets. Cette somme est ensuite comparée au montant des dépenses courantes du ménage pour évaluer la capacité de remboursement de l'emprunteur.

 l’impact de la durée d’emprunt et du taux d’intérêt

La durée du prêt et le taux d'intérêt jouent un rôle crucial dans votre capacité d'emprunt. Emprunter sur une période plus longue permet de répartir le capital à rembourser sur une plus grande période, ce qui entraîne des mensualités plus faibles et augmente ainsi votre capacité d'emprunt. Cependant, cela signifie également des intérêts plus élevés sur la durée totale du prêt, ce qui peut réduire votre capacité d'emprunt globale.

D'un autre côté, choisir une durée de prêt plus courte augmente vos mensualités et diminue donc votre capacité d'emprunt. Cependant, cela signifie également moins d'intérêts payés au fil du temps et un coût d'assurance emprunteur plus faible, ce qui peut augmenter votre capacité d'emprunt à long terme.

En résumé, la durée du prêt et le taux d'intérêt ont des effets inverses sur votre capacité d'emprunt. Bien qu'il existe une durée de prêt "idéale" en théorie pour optimiser votre capacité d'emprunt, dans la pratique, compte tenu des taux d'intérêt actuellement bas, emprunter sur une durée plus longue est souvent plus efficace pour maximiser votre capacité d'emprunt.

En outre, augmenter le montant de votre apport personnel est une autre façon d'accroître votre capacité d'emprunt. Cependant, cela diminue l'effet de levier de votre investissement. Des outils disponibles en ligne, comme la simulation proposée par Pretto, peuvent vous aider à calculer précisément votre capacité d'emprunt en fonction de différents scénarios.

Quel montant pour un investissement locatif ?

Investir dans l'immobilier locatif nécessite une compréhension approfondie de votre capacité d'emprunt. En effet, maximiser cette capacité est essentiel pour obtenir le financement nécessaire à l'achat de biens immobiliers supplémentaires. Cette stratégie, appelée l'effet de levier, est le cœur même de l'investissement locatif.

Tout comme pour un achat immobilier traditionnel, les banques exigent généralement un apport personnel de 10 %. Cependant, avec un profil d'investisseur solide, il est possible de réduire cette exigence et de maximiser l'effet de levier. Pourtant, investir sans apport personnel est devenu plus difficile ces derniers temps. Les banques recherchent des investisseurs au profil impeccable, sans crédits en cours, ni découverts, mais avec des revenus stables et une situation financière stable. Dans ce contexte, recourir à un courtier peut être une stratégie judicieuse pour augmenter vos chances de succès.

Quel taux d'endettement pour un investissement locatif ?

Théoriquement, le taux d'endettement maximal pour un investissement locatif est de 35 %, avec une durée de prêt ne dépassant pas 25 ans. Cette règle s'applique aussi bien aux investissements immobiliers qu'au financement de votre résidence principale.

Cependant, le calcul de votre capacité d'emprunt en tant qu'investisseur diffère. Les banques prennent également en compte jusqu'à 70 % de vos revenus locatifs. Contrairement à un salaire régulier, les revenus locatifs sont plus incertains en raison de vacances locatives, d'impayés de loyer et de frais imprévus. Par conséquent, les banques ne considèrent souvent qu'une partie de ces revenus pour évaluer votre capacité d'emprunt. Par exemple, si vos revenus locatifs annuels s'élèvent à 10 000 €, la banque peut n'en considérer que 7 000 €.

Dans le calcul de votre capacité d'emprunt, les banques prennent en compte non seulement les revenus locatifs, mais également le reste à vivre. Elles ajoutent 70 % des revenus locatifs mensuels aux autres revenus mensuels (salaires, pensions, etc.) et soustraient la mensualité envisagée. Quelle que soit votre situation, qu'il s'agisse de votre première acquisition ou que vous soyez un investisseur aguerri, connaître votre capacité financière et rester informé des règles qui l'entourent sont essentiels pour réussir dans l'investissement locatif.