Loyer impayés : Comment faire pour résoudre le problème ?

Le loyer impayé est sans doute la crainte numéro 1 chez les propriétaires. Et cela se comprend aisément. Votre crédit vous coute tous les mois et sans loyer vous ne tiendrez pas longtemps. Mais comment faire pour sortir de cette situation ? Quels sont les droits du propriétaire et du locataire ?

1. Règlement à l’amiable 

Si vos loyers ne sont plus versés, il est important d'établir un dialogue avec votre locataire pour comprendre la situation. Vous avez le choix du mode de communication : email, appels téléphoniques, sms, etc.

Pendant cette phase, plusieurs options s'offrent à vous :

• Vous pouvez proposer d'échelonner la dette.

• Vous pouvez envisager d'effacer une partie de la créance.

• Vous pouvez utiliser la caution comme moyen de récupération.

Après discussion avec votre locataire, d'autres solutions pourraient émerger. Quoi qu'il en soit, la communication est la clé.

Une fois un accord trouvé, assurez-vous de le formaliser par écrit, avec la signature de votre locataire et la vôtre.

Vous n’obtenez pas de réponse

Si aucun accord n'est conclu après 15 jours, vous pouvez entamer la procédure de recouvrement. Cela implique l'envoi d'un rappel, d'une mise en demeure et enfin d'une demande de paiement, le tout par recommandé avec accusé de réception.

Vous pouvez rédiger ces lettres vous-même, mais si vous préférez, un huissier peut s'occuper de la mise en demeure pour environ 30,89 euros TTC.

Si vous n'obtenez aucune réponse après les 8 jours mentionnés dans le rappel, vous pouvez envoyer une mise en demeure. Si aucune nouvelle n'est obtenue, une demande de paiement peut être envoyée. Dans tous les cas, restez poli et montrez votre volonté de résoudre la situation à l'amiable.

Toujours rien

Si la procédure de recouvrement échoue, vous pouvez envisager une saisie conservatoire sur les biens immobiliers et le compte bancaire du locataire. Cette démarche nécessite l'intervention d'un huissier pour environ entre 12 et 25 euros TTC.

L'injonction de payer peut également être adressée directement au juge, mais si vous préférez l'aide de l'huissier, cela vous coûtera environ 25,74 euros TTC.

En dernier recours

 Si toutes les démarches précédentes n'ont pas abouti, vous pouvez entamer la procédure d'expulsion du locataire. Cette démarche consiste à demander au locataire de quitter les lieux dans un délai de deux mois. Elle doit être réalisée en collaboration avec un huissier de justice. Si le locataire ne remplit pas ses obligations, notamment le paiement du loyer, le contrat de location sera automatiquement résilié, rendant ainsi l'occupation du locataire illégale. À ce stade, vous pouvez adresser une demande d'expulsion au juge, mais il faut savoir que l'attente de la décision peut prendre jusqu'à deux mois, voire plus.

Le coût de la procédure d'expulsion peut varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que la région, les honoraires de l'huissier de justice et les éventuels frais de justice. En moyenne, le coût total peut être compris entre 1 500 et 3 000 euros TTC. Cependant, il est recommandé de consulter directement un huissier de justice pour obtenir une estimation précise des frais dans votre cas spécifique.

Comment éviter cette situation ?

Pour anticiper les risques, il est essentiel de recueillir des informations sur la situation financière de votre futur locataire. Certaines demandes sont limitées mais vous pouvez légitimement demander des avis d’imposition, les trois derniers bulletins de salaire, ainsi que des justificatifs de revenus fonciers ou de rentes. L'objectif est de vérifier que le loyer ne dépasse pas 35 à 50 % de ses revenus, assurant ainsi sa capacité à payer le loyer régulièrement.

La sélection du locataire reste la meilleure forme de prévention aux risques d’impayés. 

Et si mon locataire est en difficulté financière

En cas de difficultés financières réelles, votre locataire dispose de certaines options pour obtenir de l'aide :

• Le service SOS Loyers Impayés propose des conseils et un accompagnement adapté à la situation du locataire. Ce service, ainsi que le numéro d'appel, sont entièrement gratuits : 0 805 160 075.

• Le Fonds de Solidarité pour le Logement fournit des aides financières pour le règlement des dettes locatives, ainsi qu'un soutien social.

• Action Logement intervient en cas de situations imprévues telles que le licenciement ou le décès, offrant un soutien financier et social aux personnes concernées.