Dois je m'occuper moi même de la gestion ?

La question se pose de savoir s’il vaut mieux déléguer la gestion à un professionnel spécialisé, ou alors s’occuper soi-même de gérer son bien. Quels sont les avantages et les contraintes à passer par une agence immobilière ?

1. Qu’est-ce que la gestion locative ?

La gestion locative englobe l'ensemble des activités liées à la vie d'un investissement immobilier, se divisant généralement en trois grands domaines : la gestion administrative, la gestion financière et comptable, et la gestion technique.

La gestion administrative

La gestion administrative consiste à diffuser des annonces de location, à examiner les dossiers de candidature, à rédiger les baux, ainsi qu'à réaliser les états des lieux d'entrée et de sortie. Elle inclut également la gestion des éventuels litiges avec les locataires.

La gestion financière

La gestion financière et comptable implique la gestion des loyers, l'envoi des quittances mensuelles et la révision annuelle des loyers. Elle englobe également la gestion des impayés, des charges et de la fiscalité liée au bien immobilier.

La gestion technique

La gestion technique comprend l'entretien courant du logement, ainsi que les réparations et rénovations nécessaires. Cela peut inclure la recherche d'artisans, la comparaison des devis, le suivi des travaux de réparation, ainsi que la remise en état du logement à la fin d'une location. En outre, elle englobe le suivi de l'entretien annuel de la chaudière, la réalisation des diagnostics obligatoires et la gestion des sinistres éventuels.

2. Gérer seul ou via un professionnel : avantages et inconvénients

Si vous hésitez à déléguer la gestion locative à un administrateur de biens ou à prendre en charge vous-même la gestion, examinons les avantages et les inconvénients de ces deux approches.

Les avantages de la gestion en solo

Gérer seul la location de son bien n'exige pas d'être un expert de l'immobilier, mais demande de l'organisation et une bonne connaissance de vos obligations envers vos locataires.

Une totale autonomie

En prenant les rênes de la gestion, vous avez le pouvoir de décision sur ce qui vous semble être le mieux pour maximiser la rentabilité de votre investissement immobilier. Vous pouvez organiser l'espace locatif selon la demande locale, choisir entre location meublée ou vide en fonction de la pertinence, et opter pour le régime fiscal le plus adapté. Vous êtes également libre de diffuser les annonces, de réaliser les visites et de sélectionner les locataires selon vos critères.

Vous n'êtes pas soumis à un contrat de gestion locative, ce qui signifie que vous pouvez décider des modalités de location sans être lié par des restrictions contractuelles.

Réactivité et proximité

La gestion en direct offre l'avantage de créer une relation de confiance plus étroite avec le locataire. Vous avez personnellement sélectionné ce dernier, ce qui rend le lien moins impersonnel qu'avec une agence. Cette proximité facilite la communication et permet au locataire de signaler rapidement tout problème ou dysfonctionnement dans le logement. En intervenant directement, vous pouvez résoudre les problèmes rapidement, ce qui est crucial en cas d'urgence comme un dégât des eaux.

Un coût plus abordable

Les agences de gestion locative fixent librement leurs tarifs, mais en moyenne, elles prélèvent environ 7 % du montant du loyer pour leurs services. Cela représente un montant non négligeable, surtout si l'on considère d'autres frais supplémentaires tels que les frais de mise en location, la rédaction d'actes juridiques ou les interventions techniques. En gérant seul votre bien, vous économisez cet argent, ce qui vous permet de maintenir un taux de rentabilité plus élevé. Par exemple, si une agence vous facture 5 % des loyers, cela représente une diminution de 0,5 % de votre rentabilité locative, soit environ un mois de loyer perdu chaque année. En évitant ces frais supplémentaires, vous réduisez les coûts liés à la gestion locative.

Quels sont les inconvénients à louer seul son bien ?

Toutefois, gérer seul un bien n’est pas exempt de défauts. Ne pas déléguer vous demandera du temps, de la motivation et plus encore une solide capacité d’organisation.

Les inconvénients de la gestion en solo

 La gestion locative demande du temps et de l'engagement. Elle implique la prise en charge de toutes les formalités administratives, la recherche de locataires, la réalisation des états des lieux, et la résolution des éventuels litiges. Cette tâche peut rapidement devenir chronophage, surtout si vous possédez plusieurs biens immobiliers.

Sans l'expertise d'un professionnel, vous risquez de commettre des erreurs coûteuses ou de rencontrer des difficultés dans la gestion quotidienne de votre bien. Par exemple, vous pourriez sous-estimer le montant du loyer, sélectionner des locataires peu fiables, ou ne pas respecter toutes les obligations légales en matière de location. En cas de litige, vous devrez également vous charger seul des démarches juridiques et des procédures d'expulsion, ce qui peut être complexe et stressant.

De plus, la gestion locative requiert une connaissance approfondie de la fiscalité immobilière, du droit du logement, et de la gestion financière. Si vous n'êtes pas à l'aise avec ces aspects, il serait peut-être préférable de faire appel à un professionnel pour éviter les erreurs et les complications.

Organisation : la gestion locative

Rédiger et diffuser des annonces, organiser les visites, et sélectionner un locataire demandent beaucoup de temps et d'efforts. Si vous gérez seul votre bien immobilier, vous devrez investir du temps dans ces tâches, qui peuvent être encore plus exigeantes si vos locataires changent fréquemment.

Dans les zones où la demande locative est forte, trouver un locataire peut être relativement facile. Cependant, dans les régions moins tendues, cela peut devenir un processus long et laborieux. De plus, vous devrez être attentif aux dates importantes, gérer les retards de loyers, les impayés, les charges de copropriété, les sinistres éventuels, ainsi que les congés des locataires et les préavis de départ. Une bonne organisation est essentielle pour faire face à ces multiples responsabilités.

Manque de motivation

La gestion de plusieurs biens immobiliers peut être encore plus complexe et exigeante, surtout si les propriétés sont éloignées les unes des autres. Cette logistique peut s'avérer décourageante pour certains investisseurs. Tous les propriétaires n'ont pas nécessairement la motivation ou le désir de devenir gestionnaires immobiliers à temps plein surtout s’ils ont déjà un travail à plein temps. C'est pourquoi de nombreux investisseurs préfèrent confier la gestion de leurs biens à des professionnels de l'immobilier.

Oublier des règles juridiques

La gestion locative est une activité strictement encadrée par la loi, visant à protéger tant le propriétaire que le locataire. La rédaction du contrat de location, par exemple, requiert une attention particulière afin de respecter toutes les clauses légales. Les règles diffèrent également selon le type de location, qu'il s'agisse de meublé ou non.

De plus, il est essentiel de rester informé des évolutions législatives en matière de location, telles que la loi Alur ou la loi Elan, ainsi que des modifications fiscales affectant les revenus locatifs. La déclaration fiscale des loyers peut également être complexe, notamment en ce qui concerne les amortissements en location meublée, nécessitant une connaissance approfondie pour éviter tout redressement fiscal.

Des solutions de gestion locative intermédiaire

Pour les propriétaires souhaitant conserver une certaine autonomie tout en étant assistés dans la gestion locative, des solutions intermédiaires sont disponibles. Ces solutions permettent de déléguer une partie spécifique de la gestion, notamment les tâches administratives telles que l'envoi des quittances de loyer et la rédaction des baux de location. Des plateformes et des logiciels dédiés existent pour faciliter ces démarches.

Bien que moins coûteuses que la gestion par un administrateur de biens, ces solutions ne couvrent que les aspects administratifs et comptables de la gestion locative, avec des frais généralement compris entre 2 et 3 % des loyers. Ils offrent l'avantage d'automatiser les tâches courantes telles que la génération de contrats de location standard, la création d'états des lieux, l'envoi des quittances de loyer, et la révision des loyers, ce qui peut être d'une grande utilité pour les propriétaires gérant plusieurs biens immobiliers.

Quel est l’intérêt de se tourner vers une agence de gestion locative professionnelle ?

Faire appel à un gestionnaire locatif professionnel présente plusieurs avantages significatifs. Tout d'abord, ce professionnel est doté d'une expertise étendue dans la gestion immobilière, ce qui lui permet de vous conseiller efficacement sur tous les aspects de la gestion de votre bien. Il travaille dans votre intérêt pour maximiser la rentabilité de votre investissement locatif, en fournissant une assistance sur des questions patrimoniales, juridiques et fiscales.

Passer par une agence de gestion locative est particulièrement recommandé dans plusieurs situations. Tout d'abord, si vous êtes expatrié, cela devient essentiel pour gérer votre bien immobilier en France de manière efficace. De même, si vous êtes propriétaire de plusieurs biens locatifs, la gestion devient rapidement complexe et chronophage, surtout si les biens sont dispersés géographiquement. De plus, si vous débutez dans l'investissement immobilier ou si vous êtes novice dans ce domaine, l'expertise d'une agence de gestion locative vous sera précieuse pour éviter les erreurs et optimiser la rentabilité de votre patrimoine. Enfin, si vous êtes déjà surchargé sur le plan professionnel ou personnel, déléguer la gestion à un professionnel vous permettra de vous libérer de ces contraintes supplémentaires.

En confiant votre bien à une agence immobilière spécialisée, vous bénéficiez d'une tranquillité d'esprit au quotidien. Le gestionnaire locatif prend en charge toutes les missions, de la recherche de locataire à la gestion des contrats, en passant par la résolution des problèmes éventuels. De plus, si vous optez pour une garantie loyers impayés, le gestionnaire se chargera de récupérer les loyers impayés et de gérer les litiges éventuels, vous épargnant ainsi tout stress et travail supplémentaire.

En conclusion, la gestion locative professionnelle offre une solution complète et efficace pour maximiser la rentabilité de votre investissement immobilier tout en vous libérant des contraintes liées à sa gestion quotidienne.

Conclusion

 Le choix entre gérer son bien immobilier locatif seul ou faire appel à une agence de gestion locative dépend de plusieurs facteurs. Si vous possédez un unique logement, proche de chez vous, et que vous disposez du temps et des compétences nécessaires, une gestion autonome peut être envisageable. Cependant, pour des biens plus importants, dispersés géographiquement ou pour les investisseurs manquant de temps ou d'expertise, la gestion professionnelle s'avère souvent plus judicieuse.

Opter pour une gestion professionnelle peut impliquer une légère perte de rentabilité locative due aux honoraires de gestion, mais offre en contrepartie une tranquillité d'esprit et une libération des contraintes quotidiennes. Chaque investisseur doit donc faire un choix en fonction de ses besoins, ses objectifs et ses préférences personnelles. Certains privilégieront l'autonomie et la maîtrise totale de leur investissement, tandis que d'autres préféreront déléguer pour se concentrer sur d'autres aspects de leur vie ou de leur portefeuille immobilier. En fin de compte, l'important est de trouver l'équilibre qui convient le mieux à ses propres circonstances et priorités.