Défiscalisation immobilière : investir et payer moins d'impôts

Payer moins d’impôts grâce à l’investissement locatif

Réduire ses impôts grâce à l'investissement locatif dépasse largement le simple avantage financier que l'on peut obtenir sur sa déclaration de revenus. Ces mesures incitatives du gouvernement ne relèvent pas d'une simple générosité fiscale, mais sont au cœur de la politique de soutien au marché immobilier en France.

Parmi les multiples dispositifs de défiscalisation disponibles, qu'il s'agisse de l'ancien ou du neuf, tels que le LMNP, le Censi-Bouvard, le Pinel, le Denormandie ou le Malraux, chacun répond à des besoins spécifiques. Naviguer parmi ces options peut s'avérer complexe, et il n'existe pas de solution fiscale universelle. Chez Urban Fabrik, nous privilégions l'ancien, mais nous explorons également d'autres possibilités.

Trouver le montage fiscal idéal est essentiel, mais cela ne doit pas se faire au détriment de la rentabilité de votre investissement. Il est crucial d'éviter les biens à rentabilité négative ou ceux dont la fiscalité à la revente pourrait compromettre vos gains.

Chaque dispositif fiscal a ses avantages et ses inconvénients, et leur pertinence dépendra de votre profil d'investisseur et de vos objectifs à long terme sur le marché immobilier. Ces choix fiscaux doivent être envisagés avec une vision à long terme.

Bien que le sujet des impôts puisse sembler rébarbatif, il est nécessaire de plonger dans les détails pour découvrir comment optimiser sa fiscalité dans le cadre de ses investissements immobiliers.

Les deux premiers choix que vous devrez faire en matière de défiscalisation immobilière concernent le type de bail (location nue ou location meublée) et le régime d'exploitation (en nom propre ou à travers une société). Chacune de ces options convient mieux à certains profils d'investisseurs et permet de réduire les impôts selon différents régimes fiscaux.

Si votre objectif est la rentabilité à court terme, avec l'intention de revendre le bien après une période relativement courte, vous ne choisirez pas le même dispositif de défiscalisation qu'un investisseur cherchant à bâtir un patrimoine à long terme et à le transmettre.

L'option LMNP

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) constitue une option attrayante pour les investisseurs cherchant à réduire leurs impôts sur les revenus locatifs. Pour les particuliers débutants, dont le portefeuille immobilier est encore modeste et dont les loyers ne représentent pas la majeure partie de leurs revenus, la LMNP est souvent préférée.

L'un des principaux avantages de la LMNP réside dans la possibilité d'amortir le bien, ce qui permet de considérer la dépréciation annuelle du bien comme une charge déductible, réduisant ainsi les revenus locatifs imposables. Cette stratégie implique d'investir dans un bien immobilier, d'effectuer des travaux, de le meubler, puis de le mettre en location, idéalement dans une zone offrant un bon rendement locatif.

Les dépenses admissibles à l'amortissement comprennent le prix d'acquisition du bien, les coûts des travaux et l'achat des meubles. Ces montants peuvent être ajoutés chaque année aux charges, ce qui diminue artificiellement les revenus locatifs imposables.

Par ailleurs, les propriétaires en LMNP bénéficient d'abattements sur la plus-value lors de la revente du bien, avec des taux d'abattement progressifs qui atteignent 0% après 22 ans de détention.

Un autre avantage majeur de la LMNP est son traitement fiscal avantageux par rapport à la location nue. Alors que la location nue est généralement imposée selon le régime foncier, la location meublée est soumise au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), offrant ainsi des possibilités de déduction fiscale plus intéressantes.

Il existe deux régimes pour déclarer les revenus en LMNP : le régime micro-BIC et le régime réel. En régime micro-BIC, les loueurs bénéficient d'un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs, mais ne peuvent pas déduire les charges. En revanche, le régime réel permet de déduire les charges réelles, ce qui peut être plus avantageux si les charges dépassent 50% des revenus.

Cependant, la gestion des amortissements et des charges sous le régime réel nécessite une comptabilité rigoureuse et détaillée, ce qui peut être complexe pour les investisseurs non avertis. Par conséquent, il est fortement recommandé de consulter un professionnel pour optimiser ses choix d'investissement et réduire ses impôts tout en assurant un investissement réussi.

La SCI

La Société Civile Immobilière à l'impôt sur les sociétés (SCI à l’IS) représente une option de défiscalisation adaptée à une vision à long terme et davantage axée sur la constitution et la gestion patrimoniale. Contrairement au profil de l'investisseur en LMNP, celui qui opte pour une SCI à l’IS cherche généralement une rentabilité sur le long terme, mettant moins l'accent sur les rendements immédiats de son investissement. Dans ce cas également, l'amortissement de l'investissement joue un rôle crucial dans la réduction des impôts.

Tant que les bénéfices demeurent au sein de la SCI (idéalement pour être réinvestis), aucune taxe n'est prélevée sur ces bénéfices. Cependant, si des dividendes sont versés, une taxe de 30% est appliquée sur leur montant. Pour des bénéfices inférieurs à 38 120 €, la SCI à l’IS est soumise à un taux réduit de 15%, tandis qu'au-delà de ce seuil, le taux d'imposition passe à 28%. De manière similaire au régime de la LMNP, les charges et les amortissements sont déduits des revenus locatifs, et seuls les montants restants sont soumis à un taux d'imposition de 15%.

Dans le cadre de ce régime, avec une gestion appropriée, les amortissements et les charges peuvent permettre de déclarer un bénéfice nul pendant plusieurs années, offrant ainsi la possibilité de ne payer aucun impôt sur les revenus locatifs de la SCI pendant cette période.

Cependant, lors de la revente du bien, la fiscalité change et la plus-value doit être prise en compte. La valeur fiscale du bien, déterminée par son prix d'achat moins le total des amortissements, est utilisée pour calculer la plus-value réalisée. Par exemple, un bien acquis pour 100 000 € et amorti à hauteur de 40% ne sera considéré que comme ayant une valeur fiscale de 60 000 € par le fisc. Ainsi, si le bien est vendu pour 100 000 €, le fisc considérera que vous avez réalisé une plus-value de 40 000 €, malgré ce que pourrait indiquer votre relevé bancaire.

En pratique, il est souvent plus avantageux de réinvestir dans de nouveaux biens amortissables en SCI, permettant ainsi de bénéficier d'un nouveau cycle de réduction d'impôts. La SCI offre ainsi la possibilité de réduire ses impôts sur une période prolongée, tout en bénéficiant d'un effet de levier sur son investissement initial pour augmenter sa capacité d'emprunt et de financement, et éventuellement le transmettre avec des conditions fiscales avantageuses.

Ce régime est particulièrement adapté si l'investisseur ne ressent pas le besoin immédiat de réaliser des bénéfices de son investissement locatif, préférant les laisser fructifier au sein de sa SCI.

La location nue, moins d’impôts sur ses revenus globaux

Une troisième option de défiscalisation immobilière s'adresse à certains investisseurs qui cherchent à réduire leurs revenus globaux imposables, y compris ceux provenant de leur travail.

Pour les locations nues, le régime fiscal appliqué est celui du régime foncier. Contrairement aux autres régimes, il n'est pas possible d'amortir les investissements initiaux et de les étaler sur plusieurs années en les ajoutant à vos charges. Toutes les charges liées à votre acquisition sont regroupées en une seule fois après l'opération et constituent des charges réelles. Cela inclut les frais de travaux, d'assurance, d'agence immobilière, de notaire, et ils peuvent rapidement atteindre des montants conséquents.

Si ces charges dépassent vos revenus locatifs, elles génèrent un "déficit foncier", indiquant que les revenus de votre bien sont inférieurs à ses charges. Ce déficit peut être déduit directement de l'ensemble de vos revenus pendant une période de 10 ans, dans la limite de 10 700 € par an, jusqu'à épuisement du déficit accumulé.

Par exemple, si votre déficit foncier s'élève à 107 000 € la première année de votre investissement, vous pourrez déduire 10 700 € de votre revenu imposable chaque année pendant les 10 années suivantes. Ce régime s'avère particulièrement avantageux si vos revenus sont assez élevés et que vous visez une baisse significative de votre tranche marginale d'imposition.

Cependant, un petit inconvénient survient lorsque le déficit est épuisé : vos revenus fonciers deviennent alors imposables selon votre taux marginal d'imposition. Il peut donc être opportun de réévaluer votre stratégie fiscale à ce moment-là, notamment en envisageant la vente du bien.

Les dispositifs particuliers de défiscalisation

Outre les régimes fiscaux généraux, plusieurs dispositifs s'appliquent à des catégories spécifiques de biens immobiliers ou à certains territoires. Ces dispositifs peuvent intéresser des investisseurs aux revenus modestes, ceux soumis à une forte pression fiscale, ou ceux ayant des objectifs de réduction d'impôts différents.

La loi Denormandie

La loi Denormandie, inspirée du dispositif Pinel, est une excellente initiative qui étend les avantages fiscaux aux biens immobiliers anciens. Contrairement au Pinel, qui concerne les logements neufs répondant aux normes thermiques les plus élevées, le Denormandie permet d'acquérir un bien ancien et de le rénover aux normes énergétiques en échange d'une réduction d'impôts.

Sur le plan fiscal, les deux dispositifs fonctionnent de manière similaire. Cependant, ils sont soumis à des conditions géographiques strictes définies par le gouvernement, principalement dans des zones nécessitant une revitalisation urbaine et une rénovation énergétique.

En investissant dans une zone éligible au Denormandie, vous vous engagez à réaliser des travaux d'amélioration représentant 25 % du prix d'acquisition du bien. Ces travaux doivent se concentrer sur l'efficacité énergétique et respecter des critères définis par le gouvernement.

Vous avez le choix entre trois durées de location, chacune ouvrant droit à des réductions d'impôts progressives sur vos revenus globaux : 12 % pour une location de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans, calculés sur le prix de votre investissement.

Par exemple, pour un bien loué et rénové pendant 12 ans, vous pourriez bénéficier d'une réduction d'impôts équivalente à 21 % du prix d'acquisition du bien, soit jusqu'à 63 000 € pour un investissement de 300 000 €.

Les zones éligibles au Denormandie sont divisées en quatre zones, contre trois pour le Pinel. Dans chaque zone, un loyer maximal, inférieur au loyer moyen du marché, est déterminé par le gouvernement. De plus, les revenus de vos locataires doivent être inférieurs à un plafond défini par décret.

Ces conditions peuvent limiter la rentabilité immédiate de votre investissement en raison des contraintes sur les loyers et les revenus des locataires. Cependant, ces dispositifs peuvent être attractifs si votre priorité est la réduction rapide de vos impôts plutôt que la rentabilité immédiate de votre investissement.

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard, bien que moins populaire que le Pinel, peut être une option intéressante pour ceux qui souhaitent démarrer un investissement immobilier avec des moyens plus modestes et une tranquillité d'esprit accrue.

Avec le Censi-Bouvard, vous pouvez investir dans des résidences de services neuves telles que les EHPAD ou les résidences étudiantes. Vous bénéficiez d'une réduction d'impôts équivalente à 11 % du prix d'acquisition du bien sur une période de 9 ans, soit environ 3 666 € par an, dans la limite de 300 000 € d'investissement.

Bien que le montant de la réduction d'impôts soit inférieur à celui du Pinel, le Censi-Bouvard offre plus de flexibilité : vous pouvez réaliser autant d'investissements que vous le souhaitez chaque année, et vous n'êtes pas restreint à des zones géographiques spécifiques.

Si la résidence dans laquelle vous investissez propose certains services aux locataires, vous pouvez également récupérer le montant de la TVA de la transaction.

La gestion locative est généralement prise en charge par l'entreprise exploitante de la résidence. Vous signez un contrat avec elle, et elle se charge de collecter les loyers une fois le bien loué.

Bien que l'avantage fiscal soit moins attractif que dans d'autres dispositifs, le Censi-Bouvard peut convenir à ceux dont les capacités d'emprunt (et la pression fiscale) sont plus limitées, ou à ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine.

Il est important de noter que le Censi-Bouvard est cumulable avec le statut LMNP, mais vous ne pouvez amortir que la fraction de votre investissement qui dépasse le plafond de 300 000 €.

Le dispositif Malraux

Le dispositif Malraux représente une option pour les investisseurs aisés souhaitant contribuer à la préservation du patrimoine immobilier français. Bien que réservé à ceux capables de supporter les coûts élevés d'acquisition et de rénovation de biens historiques, Malraux offre des réductions d'impôts considérables en échange de cet engagement.

Selon la classification du bâtiment, les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction de 30 % ou 22 % du montant des travaux engagés, dans la limite de 100 000 € par an, pendant 4 ans. Cette réduction n'est pas soumise au plafond de 10 000 € des niches fiscales et peut ainsi permettre une économie significative sur les impôts.

Bien que Malraux ne soit pas accessible à tous les foyers fiscaux, il peut constituer un objectif pour ceux qui se lancent dans l'investissement locatif.

Cependant, il est essentiel de ne pas se laisser aveugler par la défiscalisation au détriment de la rentabilité réelle du bien. La défiscalisation n'est pas une fin en soi, et un investissement qui génère des pertes réelles malgré les avantages fiscaux ne constitue pas une stratégie financière viable.

Il est donc crucial d'évaluer soigneusement les possibilités de défiscalisation par rapport aux objectifs de rendement attendus de l'investissement immobilier, en gardant à l'esprit que la recherche d'équilibre entre défiscalisation et rentabilité est essentielle pour une stratégie d'investissement réussie.