Les impôts appliqués à l'immobilier

Les impôts locaux englobent diverses taxes que tous les propriétaires de biens en France doivent régler, qu'ils soient des particuliers ou des professionnels. Ces impôts sont collectés par l'État au nom des collectivités territoriales telles que les communes, les EPCI (Établissements publics de coopération intercommunale), les départements et les régions. La liste des impôts locaux est longue et comprend des taxes telles que la taxe foncière et la taxe sur les résidences secondaires. Ces taxes sont essentielles au bon fonctionnement des communes et des collectivités territoriales, car elles constituent une part importante de leur budget.

Qui est concerné par le paiement des impôts locaux ? 

Tous les propriétaires de logements en France au 1er janvier sont tenus de s'acquitter des différents impôts locaux qui leur incombent. Cela concerne aussi bien les propriétaires résidant fiscalement en France que ceux résidant à l'étranger. Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2023, aucun propriétaire ni locataire de logement en France ne doit payer la taxe d'habitation. Les 20 % de ménages concernés en 2022 sont maintenant également exonérés.

La taxe foncière

La taxe foncière est un impôt incontournable pour tout propriétaire en France, mais il convient de parler plutôt des "taxes foncières", car il en existe deux principales :

• La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) concerne une large gamme de biens, notamment les maisons, les appartements, les parkings, les hangars, les ateliers, et même les péniches utilisées comme lieu de résidence permanente.

• La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) concerne les terrains agricoles, les mines, les jardins, les parcs, les étangs, etc.

Le calcul de la taxe foncière

 Le calcul de la taxe foncière repose sur la valeur locative cadastrale de votre propriété, qui correspond au loyer annuel que votre bien pourrait générer s'il était loué. Cette valeur est ajustée chaque année en fonction de l'évolution des prix à la consommation et peut être sujette à des modifications si des travaux sont effectués sur la propriété.

Pour calculer le montant de la taxe foncière, l'administration fiscale retient généralement 50 % de la valeur locative cadastrale comme base imposable, à laquelle s'applique le taux d'imposition voté par la collectivité territoriale.

La valeur locative cadastrale évolue chaque année, notamment en raison des modifications apportées à la propriété et de l'indice des prix à la consommation. En 2023, cette valeur a été augmentée de 7,1 %, ce qui a entraîné une hausse mécanique de la taxe foncière. Par ailleurs, de nombreuses municipalités ont voté une augmentation de leur taux d'imposition, qui est ensuite collecté par la Direction des finances publiques.

Quand payer la taxe foncière en 2024 ?

Cette année vous recevrez votre avis d’imposition de la taxe foncière le 30 août si vous n’êtes pas mensualisé et le 22 septembre si vous l’êtes.

La date limite de paiement est quant à elle arrêtée au 15 octobre.

À noter que si vous êtes investisseur locatif, vous n’avez pas le droit de reporter cette taxe sur votre locataire, cela ’est formellement interdit par la loi du 6 juillet 1989.

Les exonérations possibles

Il existe toutefois plusieurs possibilités d’exonération pour la taxe foncière. Il y a des exonérations qui portent sur le logement en lui-même, d’autres qui dépendant du propriétaire.

Les exonérations de la taxe foncière sont variées et peuvent concerner à la fois le logement lui-même et le propriétaire :

Exonérations liées au logement :

• Les constructions neuves et reconstructions peuvent bénéficier d'une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans, selon la décision de la municipalité.

• Les logements ayant fait l'objet de gros travaux de rénovation énergétique, d'un coût supérieur à 10 000 euros, peuvent également être exonérés, avec validation par le Centre des impôts.

• Les propriétaires de logements situés dans des zones à risque, telles que les sites Seveso, peuvent bénéficier d'une exonération partielle de la taxe foncière.

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Exonérations liées au propriétaire :

• Les personnes âgées de plus de 75 ans, dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain seuil, peuvent être exonérées de la taxe foncière.

• Les personnes en situation de handicap total ou partiel peuvent bénéficier d'une exonération partielle ou totale de la taxe foncière.

• Les personnes aux revenus modestes, sous certaines conditions, peuvent également bénéficier d'une réduction ou d'une exonération de la taxe foncière.

Taxe d'habitation sur les résidences secondaires :

Pour les résidences secondaires, la taxe d'habitation reste en vigueur. Cette taxe est calculée selon la valeur cadastrale du bien et peut être majorée dans certaines communes situées en zone tendue.

Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères :

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est une autre taxe locale à laquelle les propriétaires sont assujettis, sauf si leur bien n'est pas desservi par la collecte des ordures ménagères. Cette taxe est basée sur la valeur locative cadastrale du bien et varie selon le taux voté par la collectivité territoriale. Contrairement à la taxe foncière, la TEOM est récupérable auprès des locataires si le bien est en location, mais cette démarche doit être effectuée par le propriétaire.

La fiscalité liée aux logements vacants peut représenter une charge supplémentaire pour les propriétaires. Voici un résumé des principaux points à retenir :

Taxe sur les logements vacants (TLV) :

• S'applique aux logements non occupés depuis au moins un an au 1er janvier.

• Concernent principalement les zones tendues où la demande de logements dépasse l'offre (grandes métropoles, zones touristiques, etc.).

• Calculée sur la base de la valeur cadastrale du bien, avec un taux d'imposition décidé par la collectivité territoriale.

Taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) :

• Peut être instaurée par certaines communes ou collectivités territoriales.

• Concerne les logements non meublés et vacants depuis au moins deux ans.

• Calculée également sur la valeur cadastrale du bien, avec un taux d'imposition décidé localement.

Exonérations possibles

• Logement non adapté à l'habitation (absence d'équipements ou de meubles).

• Travaux importants nécessaires pour rendre le logement habitable.

• Vacance du logement indépendante de la volonté du propriétaire (difficulté à trouver un locataire ou un acheteur).

• Assujettissement à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

Conclusion :

La fiscalité immobilière, y compris les taxes sur les logements vacants, représente une part importante des charges pour les propriétaires. Il est essentiel de bien comprendre ces taxes et leurs éventuelles exonérations, surtout pour les investisseurs locatifs. Dans le cadre d'un investissement locatif, la taxe foncière peut être déduite des revenus locatifs, ce qui peut réduire l'impôt à payer, à condition de choisir le régime fiscal réel.