LMNP : Une fiscalité avantageuse pour le locatif

Le LMNP, ou loueur en meublé non professionnel, est un statut fiscal attrayant pour les particuliers qui mettent en location des logements meublés. Outre les avantages fiscaux permettant de réduire l'imposition, le LMNP offre une grande souplesse dans la déclaration des revenus locatifs, avec le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. Mais les avantages du LMNP ne se limitent pas à la fiscalité.

Avantages du LMNP :

1. Rendement locatif supérieur : Les loyers des logements meublés sont généralement 10 à 15 % plus élevés que ceux des logements vides. De plus, la demande pour les locations meublées est actuellement forte, notamment de la part des étudiants, des jeunes actifs et des professionnels en déplacement.

2. Souplesse des contrats de location : Les contrats de location pour les logements meublés sont souvent plus flexibles que ceux des logements vides. Par exemple, la durée d'un bail de location meublée est généralement de 12 mois, tandis qu'elle est de 3 ans pour les locations vides.

3. Rentabilité de la location saisonnière : Pour les biens situés dans des zones touristiques ou balnéaires, la location saisonnière peut offrir un excellent rendement, notamment à travers des plateformes comme Airbnb.

En résumé, bien optimisé, le statut LMNP peut constituer un outil efficace pour réduire sa fiscalité tout en maintenant un rendement locatif attractif. Cependant, il est essentiel de bien comprendre les règles et les implications fiscales avant de se lancer dans ce type d'investissement.

Le Statut LMNP

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) exige certaines conditions à remplir pour pouvoir en bénéficier. Voici un aperçu de ces conditions :

1. Un logement décent :

• Le logement proposé à la location doit être décent, c'est-à-dire répondre à des normes minimales en termes de sécurité, de santé et de performance énergétique.

• Depuis le 1er janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh/m² sont interdits à la location.

2. Un logement meublé :

La liste complète a été communiquée dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. L’idée est que le logement comporte tout le mobilier nécessaire pour qu’un locataire puisse s’installer directement en déposant sa valise et sa brosse à dents. Vous devrez ainsi mettre à disposition :

• la literie 

• des rideaux aux fenêtres des chambres à coucher

• des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes

• de la vaisselle

• des ustensiles de cuisine

• des tables et sièges, étagères de rangement 

• un luminaire

• le matériel d’entretien ménager 

• un réfrigérateur et congélateur (ou une combinaison des deux) 

Il s’agit du matériel de base. Libre à vous d’ajouter votre touche personnelle à la liste pour améliorer le confort de vos locataires, un peu de décoration, internet, un aspirateur.

• Il n'y a pas d'exigence quant à la qualité ou à l'état neuf des meubles, ce qui permet de réaliser des économies en achetant du mobilier d'occasion.

En remplissant ces conditions, vous pouvez bénéficier du statut de LMNP et profiter des avantages fiscaux associés à ce régime. Cependant, il est important de respecter scrupuleusement ces exigences pour éviter tout problème avec l'administration fiscale.

Sous quelles conditions peut on bénéficier du statut LMNP ? 

Les conditions relatives au propriétaire-bailleur sont également importantes pour déterminer si vous pouvez bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Voici les critères de revenus à prendre en compte :

1. Recettes annuelles inférieures à 23 000 euros :

• Les recettes annuelles générées par vos locations meublées ne doivent pas dépasser 23 000 euros.

2. Recettes représentant moins de 50 % des revenus globaux :

• Les recettes provenant de vos locations meublées doivent constituer moins de 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal.

Ces deux conditions sont nécessaires pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux associés au statut de LMNP. Une fois ces conditions remplies, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux pour déclarer vos revenus locatifs :

1. Régime micro-BIC :

• Ce régime simplifié vous permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives.

• Vous n'avez pas besoin de tenir une comptabilité détaillée, mais vous devez simplement déclarer vos revenus locatifs sur votre déclaration de revenus.

2. Régime réel simplifié :

• Ce régime implique une comptabilité plus détaillée, mais il peut être avantageux si vos charges déductibles sont élevées.

• Vous pouvez déduire toutes vos charges réelles (amortissement du bien, intérêts d'emprunt, charges de copropriété, travaux, etc.) de vos recettes locatives, ce qui peut réduire votre imposition de manière significative.

Le choix entre ces deux régimes dépend de votre situation personnelle et de vos préférences en matière de gestion fiscale. Il est recommandé de consulter un professionnel pour déterminer le régime le plus avantageux pour vous.

Le régime Micro-BIC

Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) constitue une option fiscale simplifiée pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Voici comment fonctionne ce régime :

Abattement forfaitaire de 50 % :

• Avec le micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. Cela signifie que la moitié de vos revenus locatifs est exonérée d'impôt, et l'autre moitié constitue votre base imposable.

Exemple de calcul :

• Si vous avez perçu 8000 euros de revenus locatifs sur l'année, votre base imposable après abattement sera de 4000 euros (soit 50 % de 8000 euros).

Limite de revenus pour le micro-BIC :

• Vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC tant que vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700 euros. Au-delà de ce seuil, vous passez automatiquement au régime réel, mais vous avez également la possibilité de choisir ce régime même si vous ne dépassez pas le plafond.

Avantages du micro-BIC :

• Le micro-BIC est avantageux en termes de simplicité : vous déclarez vos revenus locatifs, et l'abattement est automatiquement appliqué par le fisc.

• Si vos charges réelles sont inférieures à 50 % de vos recettes locatives, il est préférable de rester au micro-BIC.

Taux d'abattement pour certains types de locations :

• Pour les meublés de tourisme classés ou les chambres d'hôtes, le taux d'abattement du micro-BIC peut monter jusqu'à 71 %.

• Le plafond de revenus pour bénéficier du micro-BIC est réévalué à 188 700 euros dans ce cas.

En résumé, le régime micro-BIC offre une approche simple et avantageuse pour déclarer vos revenus locatifs en tant que loueur en meublé non professionnel, mais il est essentiel de vérifier quelle option correspond le mieux à votre situation fiscale et à vos objectifs financiers.

Le régime Réel

Le régime réel constitue une option avantageuse pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) souhaitant optimiser leur fiscalité. Voici comment fonctionne ce régime et quelles charges locatives peuvent être déduites :

Fonctionnement du régime réel :

• Contrairement au régime micro-BIC, où un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les revenus locatifs, le régime réel permet de déduire toutes les charges réelles liées à l'exploitation du bien. Ces charges sont déduites de vos revenus locatifs, ce qui réduit votre bénéfice imposable.

Conditions d'accès au régime réel :

• Le régime réel est accessible lorsque vos revenus locatifs dépassent 77 000 euros par an ou sur demande. Entre 77 000 et 188 700 euros de revenus, vous êtes soumis au régime réel simplifié. Au-delà de 188 700 euros, vous devez fournir un bilan comptable complet.

Charges locatives déductibles au régime réel :

• Les charges déductibles doivent être engagées dans l'intérêt direct de l'exploitation et de la gestion du bien, être réelles et justifiées, et être déclarées au cours de l'année écoulée. Voici quelques exemples de charges déductibles :

• Les intérêts d'emprunt

• Les primes d'assurance habitation et emprunteur

• Les frais de travaux d'entretien et de réparation

• L'achat de matériel inférieur à 600 euros

• Les honoraires d'expertise-comptable

• Les frais d'agence de gestion locative

• La taxe foncière

• La contribution foncière des entreprises (CFE)

• Les frais de communication (téléphone, internet)

En choisissant le régime réel, vous pouvez optimiser votre fiscalité en déduisant un large éventail de charges, ce qui peut significativement réduire votre imposition. Toutefois, cela implique une gestion et une déclaration plus rigoureuses, ainsi que la tenue de documents comptables précis.

La notion d’amortissement en LMNP

L'amortissement constitue un aspect crucial du régime réel en LMNP, offrant aux investisseurs la possibilité de déduire une part significative de leurs revenus locatifs imposables. Voici pourquoi l'amortissement est essentiel et pourquoi certains investisseurs hésitent à choisir le régime réel :

L'importance de l'amortissement :

• L'amortissement représente la dépréciation annuelle de la valeur de votre bien immobilier et de votre mobilier. Cette perte de valeur est considérée comme une charge déductible, réduisant ainsi votre revenu locatif imposable.

• Les biens amortissables incluent le bien immobilier lui-même (murs, toiture), les meubles et équipements, ainsi que les travaux de rénovation réalisés sur le bien.

• L'amortissement permet idéalement d'annuler totalement les revenus locatifs imposables, créant ainsi une situation où aucun impôt n'est dû, même si des revenus ont été générés.

Pourquoi certains investisseurs évitent le régime réel :

• La principale raison est souvent le manque de connaissance sur le sujet ou la peur de la gestion comptable associée. La tenue de documents comptables précis et la compréhension des tableaux d'amortissement peuvent sembler complexes.

• Par conséquent, certains investisseurs préfèrent le régime micro-BIC pour sa simplicité, même s'ils pourraient bénéficier davantage du régime réel.

Recours à un professionnel :

• Engager un expert-comptable peut être une solution pour surmonter les défis liés à la gestion comptable. Les honoraires d'un expert-comptable sont eux-mêmes déductibles en tant que charges.

• Bien que vous deviez toujours conserver vos factures et justificatifs, le recours à un professionnel facilite la gestion et peut garantir des économies fiscales supérieures, compensant ainsi largement le coût de ses services.

En résumé, l'amortissement en LMNP au régime réel offre des avantages fiscaux significatifs, mais la complexité de la gestion comptable peut dissuader certains investisseurs. Toutefois, en s'entourant de professionnels compétents, il est possible de maximiser les avantages fiscaux tout en simplifiant la gestion administrative.

Pourquoi investir en LMNP

Investir en LMNP présente plusieurs avantages qui en font un choix attrayant pour de nombreux investisseurs :

1. Loyers plus élevés : Les biens en location meublée peuvent générer des loyers jusqu'à 20 % plus élevés que les locations nues. Cela permet d'obtenir des rendements plus intéressants sur l'investissement.

2. Combinaison avantageuse : En associant les avantages fiscaux du LMNP avec d'autres dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou la loi Censi-Bouvard (avant le 1er janvier), les investisseurs peuvent maximiser leurs avantages tout en réalisant un investissement rentable.

3. Abattements sur la plus-value immobilière : Les bailleurs LMNP bénéficient d'abattements sur la plus-value immobilière en fonction de la durée de détention du bien, pouvant atteindre 0 % après 22 ans de détention. Cela offre une perspective intéressante pour les investisseurs à long terme.

4. Gestion sécurisée : Avant le 1er janvier, il était possible de coupler le LMNP avec la loi Censi-Bouvard pour bénéficier d'une gestion sécurisée dans des résidences de services. Cependant, cette option n'est plus disponible.

5. Abattement fiscal : Le régime LMNP permet de bénéficier d'abattements fiscaux sur les revenus locatifs, soit avec le régime micro-BIC (50 % d'abattement forfaitaire) ou avec le régime réel (déduction des charges réelles).

Malgré ces avantages, investir en LMNP nécessite une analyse minutieuse, notamment en ce qui concerne le marché locatif dans la ville ciblée. Il est important de vérifier la tension locative et d'évaluer les risques de turnover et de vacance locative. Une bonne compréhension du marché local peut contribuer à minimiser ces risques et à assurer la rentabilité de l'investissement.

Comment ne pas payer d'impôt sur son LMNP ?

Pour ne pas payer d'impôt sur le revenu avec votre location meublée en LMNP, voici les étapes à suivre :

1. Optez pour le régime réel : Choisissez le régime réel d'imposition plutôt que le régime micro-BIC. Avec le régime réel, vous pourrez déduire toutes vos charges réelles de vos revenus locatifs, ce qui peut permettre de réduire considérablement votre imposition, voire de l'annuler.

2. Déclarez toutes les charges : Assurez-vous de déclarer toutes les charges liées à la location de votre bien. Cela inclut les frais de gestion locative, les travaux de réparation, l'assurance habitation, les intérêts d'emprunt, les charges de copropriété, etc.

3. Créez un déficit foncier : Si vos charges locatives dépassent vos revenus locatifs imposables, vous créerez un déficit foncier. Ce déficit peut être reporté pendant 10 ans dans la limite de 10 700 euros, ce qui permet de réduire vos impôts sur le long terme.

4. Utilisez le mécanisme des amortissements : Les amortissements comptables permettent de déduire la perte de valeur du logement, du mobilier et des travaux de rénovation de vos revenus locatifs. Chaque composant de votre bien peut être amorti selon des durées différentes. Bien que complexe, ce mécanisme peut être optimisé avec l'aide d'un expert-comptable.

En suivant ces étapes et en optimisant vos déclarations fiscales, il est possible de minimiser, voire d'éliminer complètement, l'impôt sur le revenu lié à votre location meublée en LMNP.