La Rénovation énergétique : La clef d'un bon investissement

Le parc immobilier français, bien que riche en patrimoine, est confronté à un défi majeur en matière de consommation énergétique. Une grande partie du parc est constituée de logements anciens, construits avant l'application des normes énergétiques modernes et nécessitant une rénovation.

Comment s'y retrouver en tant qu'acheteur ? Cet article vous donne quelques éléments de réponses... !

Les avantages des biens à rénover

Les biens à rénover sont généralement proposés à un prix d'acquisition plus bas par rapport aux biens immobiliers neufs ou déjà rénovés. Cela permet aux acheteurs de réaliser des économies initiales et d'investir dans une propriété à moindre coût.

Aussi, acheter un bien à rénover offre aux propriétaires la possibilité de personnaliser et de mettre en œuvre leur créativité pour transformer la propriété en fonction de leurs préférences et de leurs besoins. Cela permet de concevoir un espace unique et sur mesure.

En rénovant un bien, les propriétaires peuvent augmenter sa valeur marchande. Si la rénovation est bien pensée et réalisée avec soin, cela peut se traduire par une plus-value à la revente, ce qui en fait une option intéressante pour les investisseurs.

Pour ces derniers, les biens à rénover offrent une opportunité d'investissement avec un potentiel de rendement élevé. En achetant à un prix attractif, en effectuant des rénovations bien ciblées et en augmentant la valeur du bien, les investisseurs peuvent réaliser des bénéfices significatifs.

Les biens à rénover peuvent être situés dans des quartiers désirables, mais leur état nécessite une mise à jour. Cela permet aux acheteurs d'accéder à des emplacements privilégiés qui pourraient autrement être hors de portée en termes de budget. Autre avantage : Le nombre de logements nécessitant une rénovation énergétique en France est considérable. Selon l'Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Énergie (ADEME), il y avait environ 35 millions de logements en France en 2020. Parmi ceux-ci, plus de 19 millions de logements datent d'avant 1975, une période où les normes énergétiques étaient peu contraignantes.

Le défi de rénover le parc immobilier français est donc de taille. Pour atteindre les objectifs ambitieux de la transition énergétique, il faudrait rénover environ 500 000 logements par an, selon l'ADEME. Cela signifie que près de 1,4 million de logements devraient être rénovés sur une période de trois ans pour répondre aux exigences actuelles de la rénovation énergétique.

Aujourd'hui plus que jamais réussir une rénovation passe inévitablement par la case "rénovation énergétique".

La classe énergétique

La classe énergétique des bâtiments est évaluée par le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), qui attribue une étiquette allant de A (très économe) à G (très énergivore) en fonction de leur consommation énergétique. Selon les données du Ministère de la Transition Écologique, près de 60% du parc immobilier français se situe actuellement en classe D à G, ce qui signifie qu'une majorité de logements sont énergivores et nécessitent une amélioration significative de leur efficacité énergétique.

DPE Energétique

Demain les biens énergivores verront leur valeur baisser au profit des biens rénovés et peu demandant en énergie. En effet, l'état Français a déjà mis en application une loi rendant impropre à la location tout bien trop énergivore selon les critères du DPE.

Extrait du Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine :

"Le seuil maximal de consommation d'énergie finale d'un logement est fixé à 450 kWh/m2 à compter du 1er janvier 2023 pour la France métropolitaine. Le critère de performance énergétique (DPE) qui établit si un logement est décent a été modifié en ce sens par un décret paru au Journal officiel le 13 janvier 2021. Un questions-réponses du ministère de la Transition écologique a été mis en ligne le 10 mars 2023.

À compter du 1er janvier 2023, un logement est qualifié d'énergétiquement décent lorsque sa consommation d'énergie (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement...), estimée par le DPE et exprimée en énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an, est inférieure à 450 kWh/m2 en France métropolitaine.

Les logements les plus énergivores, dont la consommation d'énergie dépasse cette valeur, ne peuvent plus être proposés à la location. Cette mesure s'applique aux nouveaux contrats de location conclus et aux contrats renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 1er janvier 2023. "

4.Quels sont les postes clefs d’une bonne rénovation énergétique ?

Lors d'une rénovation visant à optimiser la classe énergétique d'un bâtiment, il est important d'allouer le budget de manière stratégique pour maximiser l'efficacité énergétique et les économies d'énergie. Voici les postes clés où il est recommandé de mettre du budget pour une rénovation énergétique réussie :

Rénovation d'un batiment avant isolation

Isolation Thermique : L'isolation est le poste le plus important à considérer lors d'une rénovation énergétique. Une bonne isolation des murs, des combles, des planchers, et des fenêtres permet de réduire les déperditions de chaleur et d'améliorer le confort thermique du bâtiment. Investir dans une isolation de qualité contribue considérablement à optimiser la classe énergétique en réduisant la consommation de chauffage et de climatisation.

Système de Chauffage et de Refroidissement : Le choix d'un système de chauffage et de refroidissement économe en énergie est primordial. Opter pour des appareils modernes et écoénergétiques tels que les pompes à chaleur, les chaudières à condensation, ou les systèmes géothermiques peut permettre de réduire considérablement la consommation d'énergie liée au chauffage et à la climatisation.

Éclairage Économe en Énergie : La mise en place d'un éclairage LED économe en énergie est un autre poste à privilégier. Les ampoules LED consomment beaucoup moins d'énergie que les ampoules traditionnelles tout en offrant une durée de vie plus longue. Cela permet de réduire la consommation électrique globale du bâtiment.

Fenêtres Performantes : Investir dans des fenêtres à double vitrage ou à triple vitrage avec un bon coefficient de transmission thermique (Uw) est essentiel pour améliorer l'efficacité énergétique du bâtiment. Des fenêtres performantes réduisent les pertes de chaleur et contribuent à un meilleur confort thermique.

Production d'Énergie Renouvelable : La mise en place de sources d'énergie renouvelable peut être un investissement rentable à long terme. Les panneaux solaires photovoltaïques peuvent produire de l'électricité verte, tandis que les chauffe-eau solaires peuvent fournir de l'eau chaude sanitaire à moindre coût.

Système de Ventilation Contrôlée : L'installation d'un système de ventilation mécanique contrôlée (VMC) à double flux permet de renouveler l'air intérieur tout en récupérant la chaleur de l'air extrait. Cela améliore la qualité de l'air intérieur tout en réduisant les pertes de chaleur.

Beaucoup de particuliers se lancent seuls et sans expérience dans des projets de rénovation très couteux et n'allouent pas le budget comme ils devraient en délaissant ces postes clés au profit du style. Un choix qui pourra couter cher à la revente dans le contexte qui s'installe.

Avant de décider où allouer le budget, il est recommandé de réaliser un audit énergétique pour identifier les points faibles du bâtiment en matière d'efficacité énergétique. Un audit permet de déterminer les travaux prioritaires et d'établir un plan de rénovation énergétique adapté aux besoins spécifiques du bâtiment.

Voici quelques acteurs qui peuvent réaliser un audit énergétique :

Bureau d'Études Thermiques : Les bureaux d'études thermiques sont des professionnels spécialisés dans l'analyse des performances énergétiques des bâtiments. Ils effectuent des relevés, des simulations thermiques, et proposent des recommandations pour améliorer l'efficacité énergétique. ( adapté pour des projets de bureaux, bâtiments tertiaires et industriel)

Diagnostiqueurs Certifiés : Certains diagnostiques immobiliers sont également qualifiés pour réaliser des audits énergétiques. Ils disposent de compétences spécifiques pour évaluer les performances thermiques et proposer des solutions d'amélioration. ( adapté aux logements particuliers)

Architectes et Constructeurs : Certains architectes et constructeurs ont également des compétences en matière d'efficacité énergétique et peuvent proposer des audits énergétiques pour les projets de rénovation ou de construction.

Quel que soit le professionnel choisi, il est important de s'assurer qu'il dispose des compétences et des qualifications nécessaires pour réaliser un audit énergétique fiable et pertinent. L'audit énergétique permettra d'identifier les principales sources de gaspillage énergétique du bâtiment et de proposer des solutions adaptées pour améliorer son efficacité énergétique.

En investissant judicieusement dans ces postes clés lors d'une rénovation énergétique, il est possible d'optimiser la classe énergétique du bâtiment, réduire significativement les dépenses énergétiques, et contribuer à la transition vers un avenir plus durable et respectueux de l'environnement.